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Archivio mensile 26 Gennaio 2022

CALCOLO DELLA SUPERFICIE

Vediamo nel concreto le corrette modalità di misurazione della superficie degli immobili, con criteri validi, oggettivi e uniformi e largamente condivisi a livello nazionale e internazionale, secondo la norma UNI 11612:2015.

PONI FINE AD OGNI DUBBIO SUL CORRETTO CALCOLO DELLE SUPERFICI

Per le stime immobiliari si è sempre parlato di superficie commerciale, ovvero una superficie convenzionale formata dall’intera superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell’immobile. La superficie commerciale dell’immobile non ha mai tenuto conto delle superfici esterne di uso comune, pur essendo queste comprese nel avvalorare l’unità immobiliare.

Un corretto rapporto delle superfici deve contenere i seguenti dettagli secondo il Sistema Italiano di Misurazione:

-metodo di rilievo

-area dell’edificio

-superficie reale/ superficie commerciale

-superficie interna netta

-superficie interna lorda

-superficie esterna lorda

Brevemente si riportano i corretti coefficienti di ponderazione delle superfici accessorie:

terrazze al piano: 35%

balconi con vista: 30%

lastrico solare (uso esclusivo o proprietà) con accesso dall’alloggio 15% , dalla scala condominiale 5%

porticati,scale di accesso all’abitazione:35%

veranda (abitabile) annessa all’abitazione ->80% non abitabile ->60%

mansarda vivibile, agibile, abitabile con altezza minima superiore a 1.80->80% se con altezza minina 1.50 -> 70%

taverne, cantine: 60%

sottotetto: 25%

ballatoi: 15%

autorimessa garage: 50%

posto auto coperto: 30%

giardini uso esclusivo: 10%

Tali percentuali non sono assolute.

Per rilievi concreti, rivolgiti al nostro studio immobiliare.

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QUOTAZIONI IMMOBILIARI

Le quotazioni immobiliari sono quanto più tormenta chi deve stimare un immobile e chi vuole capire quanto lo deve vendere o pagare.

Nessuno infatti riesce a resistere alla tentazione di visionare le quotazioni immobiliari al metro quadro pubblicate dall’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), un database di facile navigazione, ricco di quotazioni immobiliari, accessibile gratuitamente e senza registrazione, che, stabilito il comune, propone una serie di zone e sotto-zone le quali inglobano e citano alcune delle vie più note (ben visibile nei comuni più grandi) per riportare a seconda delle categorie, i prezzi minimi e massimi al metro quadrato.

Seppure la fonte di queste quotazioni immobiliari sia l’Agenzia delle Entrate, i valori OMI, non riescono e non possono essere una linea guida, ma pure indicazioni spesso anche molto approssimative, i motivi sono svariati: un primo piano non vale come un ultimo piano, l’esposizione fa sempre la differenza come altre importanti caratteristiche ecc.

L’Agenzia delle Entrate fornisce comunque anche un elenco di atti di compravendita immobiliare da cui si evincono solo alcuni dati catastali e il valore di compravendita dichiarato, la consultazione può essere utile tuttavia i dati sono così insufficienti da non riuscire ad individuare né l’ubicazione precisa dell’immobile (raggio di 100mt) né le sue caratteristiche.

Altre indicazioni apparentemente utili sono fornite dai maggiori portali immobiliari, come immobiliare.it ma resta inteso che il valore in pubblicità continua a non essere assolutamente un corretto riferimento valutativo; ci sono poi i “borsini immobiliari”, alcune raccolte di dati delle Associazioni di Categoria e il progetto ben più ambizioso a livello Nazionale di Abi e Tecnoborsa. Quest’ultima ha infatti dato vita in via definitiva a una linea guida (codice) standard per le valutazioni immobiliari professionali, con metodi e risorse alla portata del solo esperto estimatore, che fra comparazioni adeguate/dettagliatissime e calcoli complessi con metodi riconosciuti, potrà indicare valori di mercato effettivamente attendibili.

Il perito esperto estimatore ha per il suo compito a disposizione database e interfacce professionali a pagamento che gli permettono di comparare l’immobile oggetto di valutazione, con altri immobili che in quel raggio siano stati venduti in un lasso temporale a scelta, conoscendone perfettamente il prezzo di compravendita, i dettagli e le caratteristiche (fondamentale!); solo così fra dati certi, calcoli analitici, comparazioni logiche, metodo standard di stima ed esperienza, si può arrivare alla giusta valutazione.

Si valuta un immobile applicando criteri ed indici, sfruttando tutte le fonti, usando metodi specifici attendibili e riconosciuti e facendo comparazioni.

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STIME IMMOBILIARI

Attraverso una stima immobiliare si attribuisce ad un immobile un valore di mercato attendibile , ma siccome gli scopi della stima possono essere molteplici e non riguardare solo una compravendita, ci saranno più metodi e più calcoli da effettuare per ogni specifico caso.

Si potranno infatti effettuare stime immobiliari anche per una causa di separazione, per una liquidazione di quote, per un’eredità e tali potranno anche richiedere una consulenza a parte per la valutazione di alcuni aspetti particolari, come ad esempio l’incidenza dell’inflazione nel tempo, un mutuo residuo ecc.

Le stime immobiliari potranno essere richieste in fasi extra-giudiziali oppure con una causa già in corso e a seconda di quanto richiesto, dovranno essere più o meno dettagliate

Stima dell’immobile e consulenza personalizzata

Per la valutazione di un immobile sono necessari dei documenti (che può anche reperire il tecnico perito): visura catastale dell’ immobile, piantina catastale, atto di provenienza dell’immobile e certificato di prestazione energetica.

Segue la necessità di un sopralluogo fisico, per comprovare le condizioni dell’immobile, le conformità, il corretto calcolo della superficie commerciale, una presa di visione del regolamento di condominio, la comprensione della situazione condominiale (cause in corso ecc.), una constatazione della condizione degli impianti.

Il metodo estimativo di riferimento è il metodo comparativo, anche quando sarebbe sufficiente la stima expertise: si ricerca e si analizza il segmento di mercato, si costituisce una scala di valori, con assunzioni e formulazioni. Si tratta di applicare il più possibile la logica e i metodi attendibili e riconosciuti a livello nazionale e internazionale del Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, per dare la massima credibilità e coerenza alla perizia.

La Perizia scritta del tuo immobile o dei tuoi immobili è una fra le prime cose che il tuo legale ti chiederà per procedere con la sua mediazione per la parte immobiliare ed è importantissimo fornirgliela nella forma e con la credibilità di cui ha bisogno per migliorare l’impatto che avrà la tua richiesta.

Maggiori competenze avrà l’estimatore e dimostrerà nella relazione di stima, maggiore credibilità avrà la stima su cui si procederà. Per questo sei qua, per avere in primis una perizia fatta da un perito esperto.

Non ti limitare ad avere solo una stima professionale per i tuoi immobili valuta attentamente con l’esperto anche tutte le variabili, richiedendo una consulenza specifica.

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