CALCOLO SUPERFICI
Vediamo nel concreto le corrette modalità di calcolo della superficie degli immobili, con criteri validi, oggettivi e uniformi e largamente condivisi a livello nazionale e internazionale, secondo la norma UNI 11612:2015.
PONI FINE AD OGNI DUBBIO SUL CORRETTO CALCOLO DELLA SUPERFICIE
Per fare il calcolo della superficie ai fini delle stime immobiliari si è sempre parlato di superficie commerciale, ovvero una superficie convenzionale formata dall’intera superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell’immobile. La superficie commerciale dell’immobile non ha mai tenuto conto delle superfici esterne di uso comune, pur essendo queste comprese nel avvalorare l’unità immobiliare.
Dettagliamo per il calcolo della superficie
Un corretto rapporto delle superfici deve contenere i seguenti dettagli secondo il Sistema Italiano di Misurazione:
- metodo di rilievo
- area dell’edificio
- superficie reale/ superficie commerciale
- superficie interna netta
- superficie interna lorda
- superficie esterna lorda
I Coefficienti nel calcolo della superficie
Brevemente si riportano i corretti coefficienti di ponderazione delle superfici accessorie:
terrazze al piano: 35%
balconi con vista: 30%
lastrico solare (uso esclusivo o proprietà) con accesso dall’alloggio 15% , dalla scala condominiale 5%
porticati, scale di accesso all’abitazione: 35%
veranda (abitabile) annessa all’abitazione ->80% non abitabile ->60%
mansarda vivibile, agibile, abitabile con altezza minima superiore a 1.80->80% se con altezza minina 1.50 -> 70%
taverne, cantine: 60%
sottotetto: 25%
ballatoi: 15%
autorimessa garage: 50%
posto auto coperto: 30%
giardini uso esclusivo: 10%
Tali percentuali non sono assolute.
A CHI RIVOLGERSI PER IL CORRETTO CALCOLO DELLA SUPERFICIE
Per rilievi e calcoli concreti, rivolgiti al nostro studio, ti risponderemo subito o comunque entro le 24 ore, scrivi una e-mail a jasaraja@hotmail.com oppure ancora meglio e diretto via whatsapp allo +393491423145 usando il pulsante sul sito alla tua sinistra.
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QUOTAZIONI IMMOBILIARI
Le quotazioni immobiliari e dove si reperiscano, perché siano valide, sono quanto più tormenta chi deve risolvere una problematica e/o una contesa su di un immobile
Nessuno infatti riesce a resistere alla tentazione di visionare le quotazioni immobiliari al metro quadro pubblicate dall’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), un database di facile navigazione, ricco di quotazioni immobiliari, accessibile gratuitamente, che, stabilito il comune, propone una serie di zone e sotto-zone le quali inglobano e citano alcune delle vie più note (ben visibile nei comuni più grandi) per riportare a seconda delle categorie, i prezzi minimi e massimi al metro quadrato.
Ma non è così che si possono fare le valutazioni in particolare se devono essere sottoposte a terzi, non ci sono strumenti accessibili che possano dare risultati concreti e che possano essere ritenuti validi, se si vogliono certezze, ci si deve affidare a un perito estimatore iscritto all’albo, perché è l’unica figura titolata ad accedere a dati e software, che lavorati sapientemente secondo gli unici metodi e metodi riconosciuti di calcolo, può estrapolare un dato che si possa ritenere autorevole e credibile.
Chi sono le Fonti per le quotazioni immobiliari
Seppure la fonte delle quotazioni immobiliari sia sempre l’Agenzia delle Entrate, i valori OMI, non riescono e non possono essere una linea guida, ma semplici indicazioni spesso anche molto approssimative.
Sempre l’Agenzia delle Entrate fornisce anche, ingegnandosi un po’ nella ricerca non certamente facile, un elenco di atti di compravendita immobiliare da cui si evincono solo alcuni dati catastali e il valore di compravendita dichiarato, la consultazione può essere utile tuttavia i dati sono così insufficienti da non riuscire ad individuare né l’ubicazione precisa dell’immobile né le sue caratteristiche.
Chi supporta le Fonti per le quotazioni immobiliari
Altre indicazioni apparentemente utili alle quotazioni immobiliari sono fornite dai maggiori portali immobiliari, come immobiliare.it ma resta inteso che il valore in pubblicità non possa essere un corretto riferimento valutativo, come anche gli eventuali dati inseriti a tal scopo dalle agenzie immobiliari; ci sono poi i “borsini immobiliari”, alcune raccolte di dati delle Associazioni di Categoria e il progetto ben più ambizioso a livello Nazionale di Abi e Tecnoborsa. Quest’ultima ha infatti dato vita in via definitiva a una linea guida (codice) standard per le valutazioni immobiliari professionali, con metodi e risorse alla portata del solo esperto estimatore, che fra comparazioni adeguate/dettagliatissime e calcoli complessi con metodi riconosciuti, potrà indicare valori di mercato effettivamente attendibili.
Il perito immobiliare esperto stimatore che si occuperà della perizia immobiliare ha per il suo compito a disposizione database e interfacce professionali a pagamento che gli permettono di comparare l’immobile oggetto di valutazione, con altri immobili che in quel raggio siano stati realmente compravenduti in un lasso temporale a scelta, conoscendone perfettamente il prezzo di compravendita, i dettagli e le caratteristiche (fondamentale!); solo così fra dati certi, calcoli analitici, comparazioni, metodo standard di stima ed esperienza, si può arrivare alla giusta valutazione.
Si valuta un immobile applicando criteri ed indici, sfruttando tutte le fonti, usando metodi specifici attendibili e riconosciuti e facendo comparazioni. Scegli di non sbagliare nella valutazione del tuo immobile e rivolgiti a un vero estimatore, usa il pulsante di whatsapp per avere subito informazioni senza impegno
Conclusioni
La realtà delle stime immobiliari, dei valori dei beni immobiliari, non sono né i prezzi pubblicati in pubblicità né il prezzo di compravendita che ti confida di aver realizzato un amico o il vicino di casa.
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STIME IMMOBILIARI
Attraverso le stime immobiliari o giudizi di stima si attribuisce ad un immobile un valore di mercato attendibile, ma siccome gli scopi di una stima possono essere molteplici e non riguardare solo una compravendita, ci saranno più metodi e più calcoli da effettuare per ogni specifico caso.
Si potranno infatti effettuare stime immobiliari anche per una causa di separazione, per una liquidazione di quote, per un’eredità e tali potranno anche richiedere una consulenza a parte per la valutazione di alcuni aspetti particolari, come ad esempio l’incidenza dell’inflazione nel tempo, un mutuo residuo ecc.
Le stime immobiliari potranno essere richieste in fasi extra-giudiziali oppure con una causa già in corso e a seconda di quanto richiesto, dovranno essere più o meno dettagliate
Stime immobiliari e consulenza personalizzata
Sono offerti e proposti svariati tipi di stime/giudizi di stima a seconda del caso, le più richieste sono:
-quelle scritte e sintetiche ma altamente attendibili perché eseguite da esperto
( Sara Janecek -> Albo Periti Esperti in Stime Immobiliari n.2095 presso la Camera di Commercio di Genova e Albo n. 3774 in qualità di Consulente Tecnico del Tribunale di Genova sezione stime immobiliari)
-quelle verbali quando lo scopo è una compravendita/incarico di vendita immobiliare
in ogni caso un giudizio di stima altamente attendibile, chiaro e risolutivo di ogni dubbio.
I documenti e i metodi necessari per una stima immobiliare
Per la valutazione di un immobile sono necessari dei documenti (che può anche reperire il tecnico perito): visura catastale dell’ immobile, piantina catastale, atto di provenienza dell’immobile e certificato di prestazione energetica.
Segue la necessità di un sopralluogo fisico, per comprovare le condizioni dell’immobile, le conformità, il corretto calcolo della superficie commerciale, una presa di visione del regolamento di condominio, la comprensione della situazione condominiale (cause in corso ecc.), una constatazione della condizione degli impianti.
Il metodo estimativo di riferimento è il metodo comparativo, anche quando sarebbe sufficiente la stima expertise: si ricerca e si analizza il segmento di mercato, si costituisce una scala di valori, con assunzioni e formulazioni. Si tratta di applicare il più possibile la logica e i metodi attendibili e riconosciuti a livello nazionale e internazionale del Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, per dare la massima credibilità e coerenza alla perizia.
La Perizia scritta del tuo immobile o dei tuoi immobili è una fra le prime cose che il tuo legale ti chiederà per procedere con la sua mediazione per la parte immobiliare ed è importantissimo fornirgliela nella forma e con la credibilità di cui ha bisogno per migliorare l’impatto che avrà la tua richiesta.
Competenze dell’Estimatore Immobiliare
Maggiori competenze avrà l’estimatore e dimostrerà nella relazione di stima, maggiore credibilità avrà la stima su cui si procederà. Per questo sei qua, per avere in primis una perizia immobiliare fatta da un vero perito esperto oppure per essere semplicemente sicuro di quello che farai
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